100万房子抵押可贷金额知多少？

刚接触房产抵押的朋友，肯定最关心一个问题：100 万的房子拿去抵押，到底能贷到多少钱？这问题看似简单，其实里面藏着不少门道，今天就一点点拆开来讲，保证新手也能看明白。

一、基础额度范围：50 万到 70 万是常见区间

想知道 100 万房子能贷多少，先得明白一个词：抵押率。简单说，就是银行愿意按房子价值的百分之多少给你贷款。目前市面上，普通商品住宅的抵押率大多在 50% 到 70% 之间。这意味着，如果 100 万是银行认可的评估价，那能贷到的钱大概在 50 万到 70 万之间。
为什么是这个范围？因为银行得考虑风险。万一借款人还不上钱，银行要把房子卖掉收回成本，所以不会按全款贷给你。比如一套 100 万的房子，银行最多贷 70 万，就算房价跌一点，卖掉也能覆盖贷款。

二、影响可贷金额的关键因素

同样是 100 万的房子，有人能贷 70 万，有人只能贷 50 万，差别在哪？主要看两方面：房子本身，还有借款人自己。
先说房子本身的情况：

• 评估价：这里要注意，100 万如果是你买房子的价格，不一定等于银行的评估价。银行会找专业机构评估，评估时会看地段、房龄、户型这些。比如市中心的房子评估价可能接近甚至超过 100 万，偏远地区的可能就低于 100 万。
• 房龄：房龄越新，能贷到的比例往往越高。房龄超过 20 年的老房子，抵押率可能会降到 50% 以下；而 5 年内的新房，更容易拿到 70% 的抵押率。
• 房子类型：商品住宅的抵押率通常最高，商铺、写字楼这些商业用房会低一些，可能只有 40% 到 60%。

再看借款人的情况：

• 征信记录：征信好，没有逾期记录，银行更愿意多贷给你；如果有多次逾期，哪怕房子值 100 万，银行可能也只敢贷很少的钱，甚至直接拒贷。
• 还款能力：银行会看你的收入证明、银行流水。收入稳定且高的人，银行觉得你能按时还款，可能会提高额度；收入不稳定的，银行会担心你还不上，自然会压低额度。

三、新手容易忽略的细节

为什么有人明明房子值 100 万，最后只贷到 40 万？可能是忽略了这些细节：

• 评估价低于预期：比如你觉得房子值 100 万，评估机构只评了 80 万，按 70% 算，最多只能贷 56 万，比预想的少了 14 万。
• 贷款用途受限：如果贷款用途是投资股票、买基金，银行可能会限制额度，因为这类用途风险高；要是用来装修、做生意周转，用途合理，额度可能更宽松。
• 负债过高：如果你还有其他贷款没还，比如车贷、信用卡大额欠款，银行会算你的总负债，负债太高的话，能贷到的钱也会减少。

四、怎么知道自己的房子具体能贷多少？

其实没有绝对准确的数字，最好的办法是先做这两步：

1. 找两家银行认可的评估机构，大概了解房子的评估价；
2. 打银行客服电话，说明自己的房子情况（房龄、地段、类型）和个人情况（征信、收入），让客户经理给个大致范围。

有人可能会问，能不能让评估价高一点？说实话，评估机构有自己的标准，不是你想高就能高的，强行抬高反而可能被银行拒贷，得不偿失。

五、给新手的一点实在建议

我接触过不少第一次办抵押的人，发现他们容易犯一个错：只盯着能贷多少，不考虑能不能还上。其实对新手来说，额度够用就好，太高的额度意味着每月还款压力大，万一遇到收入波动，很容易出问题。
另外，不同银行的政策不一样。有的银行对房龄宽松，有的对征信要求低，多问几家银行，对比一下，说不定能找到更适合自己的方案。
最后说个数据吧，根据 2024 年下半年的行业统计，100 万评估价的住宅抵押，全国平均获批额度是 59.3 万，其中一线城市平均 62.5 万，三四线城市平均 55.8 万。这个数据能给你做个参考，但具体到个人，还是得看实际情况。