贷款的房子如何卖，方法全揭秘

不少人手里有套还在还贷款的房子，想卖掉却不知道从哪儿下手。毕竟房子还抵押在银行，贷款没还清，能直接卖吗？具体该走哪些流程？今天就给新手朋友们好好说道说道，把卖贷款房的方法拆解开来讲清楚。
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先搞明白：贷款没还清的房子，为啥能卖？

可能有人会疑惑，房子还押在银行，产权不全，怎么能交易呢？其实银行在意的是贷款能不能收回，只要把剩余房贷结清，解除抵押，房子就能恢复完整产权，正常买卖。打个比方，就像你借了朋友的东西，只要还回去，这东西就能随便你处理了。
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方法一：自己凑钱还清贷款（赎楼）

这是最直接的方式，自己把剩下的贷款还清，解除抵押后再卖。具体有两种途径：

• 用自有资金：如果你手里有闲钱，直接打到还款账户，联系银行办理解押。解押通常需要 3-10 个工作日，不同银行速度不一样。
• 找亲友借钱：如果自己钱不够，可向亲友周转，等房子卖出后再还钱。这种方式成本低，但得欠人情。

我身边有个朋友就是这么操作的，他房子还剩 50 万贷款，找父母借了钱还清，解押后顺利卖掉，一个月就完成了整个流程。不过这种方法适合资金充裕的人，要是拿不出这么多钱，就得换别的方式。
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方法二：让买方帮忙垫资还贷款

如果买方资金充裕，可协商让对方先垫钱还清贷款。操作时要注意这几点：

• 签书面协议：明确垫资金额、用途和双方责任，最好有中介见证。
• 资金直接打给银行：买方的钱要直接还到贷款账户，避免经过卖方手，降低风险。
• 解押后尽快过户：垫资后要马上办理解押，然后抓紧过户，别拖延。

有人可能担心买方不愿意垫资，其实只要价格合适，不少买方会同意，尤其是在买方贷款审批有难度时，这种方式能加快交易。但我得提醒一句，双方一定要互相信任，或者通过正规中介把控流程，免得扯皮。
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方法三：找担保公司帮忙赎楼

自己没钱、买方也不垫资的话，可找担保公司帮忙。流程大概是这样：

1. 担保公司评估房子价值和卖方资质；
2. 担保公司垫付剩余贷款，还清后办理解押；
3. 房子卖出后，卖方从房款中归还担保公司垫付款，再支付服务费（一般是垫资额的 1%-3%）。

这种方式适合资金紧张的人，但要选有资质的担保公司，别找小机构，不然可能被收高额手续费。我觉得这种方法虽然要花钱，但能解决燃眉之急，对急着卖房的人来说很实用。
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方法四：转按揭（现在很少用，但可以了解）

转按揭是把贷款转移给买方，让买方继续还剩下的房贷。不过现在多数银行不做这个业务了，主要因为流程复杂，风险难把控。如果想试，得满足两个条件：

• 原贷款银行同意转按揭；
• 买方资质符合银行贷款要求，比如征信良好、有还款能力。

现在这种方式用得少，建议优先考虑前三种方法，别把希望寄托在转按揭上。
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卖贷款房要注意这些坑

• 提前问清违约金：多数银行对提前还款有要求，比如还款未满 1 年可能收违约金（一般是剩余贷款的 1%-3%），签合同前一定要问银行。
• 解押后别拖延过户：解押后房子产权清晰，要尽快和买方办过户，免得夜长梦多。
• 算好成本再定价：卖房总价要扣除剩余贷款、手续费、税费等，别定太高导致卖不出去，也别太低让自己吃亏。

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最后说点实在的

卖贷款房其实没想象中复杂，关键是选对适合自己的方法：资金够就自己赎楼，买方靠谱就协商垫资，钱紧张就找正规担保公司。我建议卖房前先跑趟银行，问清楚提前还款和解押的具体要求，再找个靠谱的中介帮忙把控流程，能少走很多弯路。
很多人担心卖贷款房会亏，其实只要时机选得好，比如房价上涨时出手，扣除各种成本后还是能赚的。最重要的是提前规划，把每一步都想清楚，别临时抱佛脚。