想知道抵押贷款利息咋算？这里有超详细解读

准备办抵押贷款的朋友，是不是一看到 “利息计算” 这四个字就头大？到底这每个月的利息是咋来的？不同的还款方式，最后要还的总利息能差多少？别着急，今天咱就用大白话一点点说清楚，保证刚入门的小白也能看明白。

先搞懂这三个数，利息计算的 “基石”

想算明白利息，得先知道三个关键数，少了它们可不行。

• 本金：就是你从银行借出来的钱。比如你用房子抵押，借了 50 万，这 50 万就是本金。
• 利率：银行借给你钱，肯定要收点 “使用费”，这个比例就是利率，一般说的是年利率。比如 4.3%，意思就是借 100 块，一年要给 4.3 块的使用费。
• 期限：你打算多久把钱还完，比如 10 年、20 年，这个时间就是期限。

有人可能会问，这三个数咋凑到一起算利息呢？别急，关键在还款方式，不同的方式，算法差远了。

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等额本息：每个月还的钱一样多，适合工资稳定的人

这种方式是最常见的，每个月还的钱固定，不管什么时候看，都是同一个数。但这里面有个小门道：刚开始还的钱里，利息占得多，本金占得少；越往后，利息越少，本金越多。
举个例子：假设你借 100 万，年利率 4.3%，分 20 年还。
第一个月：要还的利息大概是 3583 块，本金大概是 2265 块，总共还 5848 块。
第二个月：利息少了一点点，本金多了一点点，总钱数还是 5848 块。
就这么还 20 年，总共要还的利息大概 40 多万。
为啥说适合工资稳定的人？因为每个月还的钱一样，发了工资直接划扣，不用操心这个月多还、下个月少还，好规划。

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等额本金：开始还得多，后来越来越少，总利息更少

这种方式是每个月还的本金一样多，利息呢，随着剩下的本金减少而减少，所以每个月的总还款额会越来越少。
还是刚才的例子：借 100 万，年利率 4.3%，分 20 年还。
第一个月：要还的本金是 4167 块，利息 3583 块，总共还 7750 块。
第二个月：本金还是 4167 块，利息变成 3565 块，总共还 7732 块。
20 年下来，总利息大概 38 万左右，比等额本息少了 2 万多。
那这种方式是不是更划算？也不一定。虽然总利息少，但刚开始每个月要还的钱比等额本息多不少，要是工资不高，一开始的压力可能有点大。

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逾期了会咋样？滞纳金、黑名单都可能找上门

要是没按时还钱，麻烦可就来了。首先会产生滞纳金，一般是逾期金额的一定比例，比如未还金额的 5%，逾期越久，滞纳金越多。
再严重点，逾期记录会被上传到征信报告，超过 3 个月不还，很可能被列入 “黑名单”。进了黑名单，以后想再借钱可就难了，不管是房贷还是信用卡，银行大概率会拒批。
之前还听说过一个案例，有人逾期超过 1 年，银行直接起诉了，最后法院判银行可以收回抵押的房产进行拍卖，用来抵偿欠款。所以啊，借了钱就得按时还，别抱着侥幸心理。

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为啥别人的利率比我低？这几个因素在起作用

同样是抵押贷款，有人能拿到 4% 的利率，有人却要 5%，这是为啥？

• 征信好坏：征信报告上没逾期记录，还款记录良好，银行觉得你靠谱，可能会给更低的利率。
• 抵押物情况：抵押的房子地段好、估值高，银行觉得 “底气足”，利率可能也会低一点。
• 银行政策：不同银行的利率政策不一样，有的银行这段时间搞活动，利率可能就会优惠些。

所以啊，办贷款前不妨多问几家银行，对比对比，说不定能省下不少利息。

个人觉得，选还款方式得 “量体裁衣”

我身边有个朋友，刚开始选了等额本金，觉得总利息少，结果第一个月还款额快赶上他半个月工资了，日子过得紧巴巴的，后来没办法只能申请改方式。
所以说，选还款方式别只看总利息多少，得结合自己的收入情况。工资每个月固定，波动不大的，选等额本息可能更轻松；要是现在手头宽裕，或者以后打算提前还款，等额本金或许更合适。
根据最近看到的行业数据，这两年选等额本息的人还是占多数，大概能到 70%，可能大家还是更习惯每个月还款额固定的方式吧。