速看！二手房按揭贷款的可行性与申请指南

想入手二手房，手头钱不够，能办按揭贷款吗？流程会不会特别复杂？自己啥都不懂，会不会被坑？别着急，今天就用大白话给新手们好好掰扯掰扯，看完你就知道该咋弄了。
✅ 先给个准话：二手房按揭，能办！
肯定有人想问，二手房又不是新房，银行愿意放贷吗？其实啊，只要你和房子都没啥问题，银行巴不得做你这笔生意呢。只不过二手房的情况比新房复杂点，银行审核的时候会更仔细，毕竟房子是 “二手” 的，得看看有没有猫腻。
📝 你的条件够不够？银行要看这几点
别觉得只要想买就能贷，银行得先摸摸你的底，看看你有没有还款能力。
年龄这块，一般得在 18 到 65 岁之间。太年轻的刚毕业没收入，太年长的还款年限短，银行都得掂量掂量。我见过一个 58 岁的大叔想贷 20 年，银行直接说最多只能贷 12 年，因为还款结束时不能超过 70 岁，这点得记牢。
征信是重中之重！征信报告上不能有连续 3 次或累计 6 次的逾期记录，不然基本就没戏了。轻微逾期比如忘了还信用卡，几天内补上的，问题不大，但最好提前自己查一下，心里有个数。
收入也得达标，月供不能超过你月收入的 50%。打个比方，你每个月要还 5000 块，那收入最少得 1 万以上。银行可不想你每个月为了还贷吃不上饭，对吧？
首付也得准备好，首套房一般是 20%-30%，二套房可能要 40% 以上，具体看你所在城市的政策。别想着首付能少交，银行有自己的规矩。

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🏠 房子 “合格” 吗？这些硬杠杠得满足
不光你得合格，你看中的二手房也得符合条件，不然银行照样不批。
产权必须清晰，得有房产证，而且能正常交易。像小产权房、被查封的房子，就算再便宜也别碰，根本办不了按揭。我之前碰到个客户，贪便宜买了套没房产证的房子，最后贷不了款，定金都差点要不回来。
房龄别太老，大部分银行要求房龄加贷款年限不超过 70 年。比如房子已经 25 年了，最多只能贷 45 年，但贷款最长也就 30 年，所以房龄超过 40 年的房子，基本就贷不了款了。
面积也有讲究，有些银行不接受 50 平米以下的房子，觉得太小了不好转手，当然每个银行不一样，提前问清楚最好。

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🔄 申请流程：一步都不能错，新手收藏好

1. 签合同：和卖家签《二手房买卖合同》时，一定要写清楚首付多少、贷款多少，还有如果贷款批不下来该咋办，免得后期扯皮。
2. 选银行：多跑几家银行问问利率和要求，有的银行对房龄宽松点，有的利率低，货比三家不吃亏。
3. 交材料：身份证、户口本、收入证明、征信报告、购房合同这些都得准备齐。收入证明最好用银行流水，比单位开的证明管用。
4. 银行面签：银行会叫你和卖家去面谈，核实信息。别紧张，如实回答就行，比如问你买房干啥用，收入来源这些。
5. 房屋评估：银行会找评估公司给房子估价，贷款额度是按评估价算的，不是你买的成交价。比如你花 100 万买的，评估价 90 万，首付 30% 的话，最多能贷 63 万，那你首付就得交 37 万（100 万减 63 万）。
6. 等审批：一般 1-2 周，要是材料不全，银行会让你补，所以前期准备工作得做足。
7. 过户抵押：贷款批了就去办过户，交完税费拿到新房产证，再去办抵押，把房子抵押给银行。
8. 放款还款：抵押办好后，银行把钱打给卖家，你从下个月开始还月供就行。

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📌 这些坑，新手最容易踩
为啥有人申请被拒？多半是踩了这些雷。
征信临时出问题：有些人申请期间还在刷信用卡、借网贷，征信报告上多了几笔负债，银行可能会觉得你还款能力不够。建议申请前 3 个月，别乱借钱。
首付资金来源有问题：银行会查首付是不是你自己的钱，要是借的消费贷、信用卡套现来的，肯定会被拒。
房子产权不清：比如房子有多个产权人，没都签字同意卖，或者有抵押没解，这些都会影响贷款。买之前一定要查清楚房子的产权情况。

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💡 材料清单：提前准备不耽误事
个人材料：

• 身份证原件及复印件
• 户口本原件及复印件（户主页和本人页）
• 婚姻证明（已婚带结婚证，未婚不用，离婚带离婚证）
• 近 6 个月银行流水
• 征信报告（自己去央行征信中心打，免费）
• 首付款收据

房子材料：

• 房产证原件及复印件
• 卖家身份证、户口本复印件
• 二手房买卖合同原件

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你知道吗？去年全国二手房按揭贷款的通过率大概是 75%，比新房低一点，主要就是因为二手房情况更复杂。我建议大家买房前，先去银行预审一下自己的资质，看看能贷多少，心里有个数再去看房，免得看中了又贷不了款，白欢喜一场。
还有个小技巧，每年 3-4 月、9-10 月银行贷款额度比较宽松，审批快，利率也可能有优惠，这时候办贷款能省点事。我前阵子帮一个朋友办，就赶上银行搞活动，利率比平时低了 0.2 个百分点，贷 100 万的话，30 年能省好几万利息呢。