没还完贷款的房子能卖吗，快来看方法

手里有套还在还贷款的房子，想卖掉换个大点的，或者急需用钱周转，可房贷没结清，这房子到底能不能卖？不少人都卡在这一步，其实方法有不少，今天就掰开揉碎了给你讲清楚。
一、没还完贷款的房子，卖起来难在哪？
为啥大家觉得难？主要是房子还抵押在银行。银行拿着他项权证，相当于房子的 “第二张身份证”，没解除抵押前，产权不完全在你手里。那是不是就动不了？当然不是，难的是怎么处理剩下的贷款，只要把这一步搞定，交易就能往下走。
打个比方，这就像你借了别人的车开，现在想把车卖给第三个人，只要跟车主说清楚，要么你把钱还了拿回车证，要么让第三个人接着还，车主没意见就行。

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二、三种实用方法，总有一款适合你

1. 自己先垫钱结清贷款，解押后再卖
   这是最稳妥的办法。先凑钱把剩下的房贷还了，银行解除抵押，房子变成 “无债一身轻” 的状态，后续交易和普通二手房一样。

怎么凑钱？

• 动用自己的存款、理财，或者向亲友短期周转；
• 部分城市支持 “赎楼贷”，但利息较高，适合短期周转；
• 算好成本，比如某套房子剩 50 万贷款，自己凑齐还上，解押后按市场价卖出，扣除成本就是净利润。

这种方式的好处是交易流程简单，买家更容易接受，缺点是需要一笔流动资金。

1. 让买家帮忙还贷款，直接抵扣房款
   如果自己没钱，可以和买家商量，让对方先拿出一部分钱帮你结清贷款，这部分钱算在总房款里。比如房子卖 150 万，还剩 50 万贷款，买家先付 50 万帮你解押，剩下的 100 万过户后再付。

这么做要注意啥？

• 必须签书面协议，写清这笔钱的性质、解押时间、违约责任；
• 建议通过资金监管账户操作，避免钱给了却办不了解押；
• 最好找中介或律师见证，降低纠纷风险。

1. 转按揭，让买家接着还贷款
   这种方式是把你的贷款债务转给买家，由买家继续按月还款。但现在很多银行不支持，因为涉及到重新审核买家资质，流程较复杂。

哪些情况适合？

• 买家资质好，能通过银行审核；
• 你的贷款利率较低，买家愿意接手；
• 提前和贷款银行沟通，确认能否办理转按揭。

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三、这些坑一定要避开

1. 忽视银行违约金
   不少银行规定，还贷不满 1-3 年提前还款，要收 1%-3% 的违约金。比如剩 60 万贷款，违约金 1% 就是 6000 元，这笔钱得提前算进成本。
   
2. 合同约定模糊
   比如没写清楚买家垫资后多久过户，或者解押后卖家反悔不卖了，这些都可能引发纠纷。合同里必须明确：
   

• 资金支付时间和方式；
• 过户和交房的具体节点；
• 双方违约的赔偿标准。

1. 跳过资金监管
   尤其是买家垫资的情况，别直接把钱打给卖家个人账户。走资金监管，钱由第三方保管，过户完成后再放款，能避免钱房两空。

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四、操作流程简化版，照着走不踩错

1. 联系贷款银行，查询剩余贷款金额、违约金、解押所需材料；
2. 确定卖房价格，挂牌寻找买家；
3. 与买家协商付款方式，签订购房协议；
4. 按约定结清贷款，办理房屋解押；
5. 到不动产登记中心办理过户手续；
6. 买家支付剩余房款，交接房屋钥匙和水电燃气等手续。

整个流程快则 1 个月，慢则 3 个月，关键在解押和过户这两步，提前准备好材料能节省不少时间。

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五、几点个人看法
经手过不少类似案例，发现最容易出问题的是 “口头约定”。有人觉得熟人交易不用签合同，结果买家垫了钱，卖家迟迟不解押，最后闹到法院。所以不管多熟，合同必须签，而且要细到每笔钱的用途、每个时间节点。
另外，要是资金紧张，优先考虑让买家垫资，只要协议规范，风险可控。转按揭虽然省事，但银行政策多变，不一定能办下来，别把宝全压在这上面。
根据最新数据，2024 年全国二手房交易中，有 35% 涉及未结清贷款的房子，说明这种情况很常见，只要按流程走，完全不用慌。