想知道房屋贷款利率怎么算？这些要点要牢记

前阵子帮表哥算房贷，他拿着银行给的还款计划表，指着上面忽高忽低的数字直挠头：“同样是贷 100 万，怎么每个月还的钱不一样？这利率到底是咋算的？” 其实啊，想知道房屋贷款利率怎么算，这些要点真得牢记，不然很容易被各种数字绕进去。今天我就用大白话给你掰扯清楚，保证听完就懂。
先说说最基础的，贷款利率到底由啥决定。你去银行贷款，柜员肯定会跟你提 “LPR”，这东西就像个基准线，现在五年期以上的 LPR 是 4.2% 左右。但银行不会直接按这个数给你放贷，会根据你的情况加点或者减点。比如你征信好，可能给你加 10 个点，那实际利率就是 4.3%；要是你买的是二套房，可能得加 60 个点，利率就成了 4.8%。这里的 “点” 你不用纠结，1 个点就是 0.01%，记住这个数就行。
不过话说回来，不是所有银行都按一个标准加点。我跑了三家银行问过，同样是首套房，有的加 20 个点，有的加 30 个点，这跟银行自己的资金状况有关系。所以别嫌麻烦，多问几家准没错，说不定能省下不少利息。
接下来就得看你选哪种还款方式了，这直接关系到每个月掏多少钱。现在主要有两种方式：等额本息和等额本金。我给你举个例子，贷 100 万，利率 4.5%，贷 30 年。
等额本息就是每个月还的钱一样多，大概 5060 块。这种方式的好处是稳定，工资固定的人还起来没压力。但你知道吗？前几年还的大部分是利息，比如第一个月还 5060 块，里面有 3750 块是利息，本金才 1310 块。虽然前期压力小，但总利息算下来得有 82 万多。
等额本金呢，第一个月要还 6400 多，之后每个月少 10 块左右。这种方式前期还的本金多，总利息能少 10 多万，只要 72 万左右。但缺点也明显，刚开始压力大，要是你刚工作没几年，可能会有点吃力。我个人觉得，要是你现在收入高，或者打算提前还款，选等额本金更划算；要是收入一般，还是等额本息稳当。
算具体利息的时候，有个简单公式你可以记着。等额本息的月还款额 = 本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数 ÷[(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]，看着复杂，其实网上随便找个房贷计算器，输进去本金、利率、年限，自动就出来了。等额本金更简单，每月还的本金 = 总本金 ÷ 总月数，每月利息 = 剩余本金 × 月利率，把这俩加起来就是当月还款额。
这里有个容易搞错的地方，月利率是年利率除以 12，不是直接除以 100。比如年利率 4.5%，月利率就是 4.5%÷12=0.375%，可别算成 4.5%÷100=0.045%，那样差得可就太远了。我邻居当初自己算的时候就犯过这错，还以为银行多收钱了，闹了半天是自己算错了，尴尬得不行。
利率不是一成不变的，这也是很多人容易忽略的点。现在大部分贷款都是浮动利率，LPR 变了，你的利率也会跟着变。比如今年 LPR 是 4.2%，你加 30 个点，利率 4.5%；明年 LPR 降到 4.1%，你的利率就变成 4.4%。但不是 LPR 一降，月供马上就少，一般是每年 1 月 1 日调整，或者按贷款发放日调整，合同里会写清楚，这一点一定要看仔细。
或许暗示着，关注 LPR 变化挺重要的。我表姐 2020 年贷的款，当时 LPR 是 4.8%，这几年降了好几次，现在利率已经降到 4.3% 了，每个月比刚开始少还 200 多块，一年下来就是 2000 多，积少成多也是笔不小的数。
提前还款也是大家关心的事儿，这利息该咋算？一般来说，提前还的钱会先扣本金，本金少了，后面的利息自然就少了。但有的银行有规定，比如还满一年才能提前还，不然要收违约金。我同事去年刚还了半年就想提前还 20 万，结果被收了 5000 多违约金，肠子都悔青了。所以打算提前还款的话，一定要先问清楚银行的规矩。
不过有个事儿我到现在也没完全弄明白，就是银行计算违约金的具体标准。有的说按剩余本金的 1% 算，有的说按提前还款金额的 0.5% 算，不同银行甚至同一银行的不同支行，说法都不一样，具体机制待进一步研究。要是你知道这里面的门道，欢迎评论区告诉我。
最后再提醒你几个要点：一是签合同前一定要看清楚利率类型，是固定利率还是浮动利率；二是问明白利率调整的时间和方式；三是算清楚两种还款方式的总利息，别只看每月还款额；四是了解提前还款的规则，避免不必要的损失。
买房是大事，贷款利率算不清楚，可能几十年都得多掏钱。虽然过程有点麻烦，但花半天时间弄明白这些事儿，绝对值得。希望今天说的这些能帮到你，要是还有啥不懂的，随时来找我聊。