有贷款的房子如何过户？资深房产顾问来支招

手里的房子还在还贷款，想过户给别人却不知道从哪儿下手？是不是听邻居说过各种复杂流程，越听越犯怵？别慌，我干房产顾问这行快十年了，经手过不下百套有贷款的房子过户，今天就用大白话给你唠唠实操办法，保证新手也能看明白。

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先搞懂：有贷款的房子为啥过户麻烦？

你想啊，房子按揭没还完的时候，房产证上其实有银行的抵押权，就像你借了别人的东西，没还完钱之前，这东西不完全是你的。所以过户不是你俩说了算，得先让银行点头。
我前阵子碰到个客户王姐，她以为签了买卖合同就能直接过户，结果到了房管局才知道，因为房贷没结清，人家根本不给办。白跑两趟不说，还差点耽误了给儿子凑彩礼的时间，急得直哭。所以啊，过户前必须先处理贷款问题，这是铁规矩。

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方法一：提前还贷解抵押，最稳妥但费钱

这是最常用的办法，简单说就是把剩下的贷款一次性还清，让银行解除抵押，房子彻底 "自由" 了再过户。
具体步骤得这么走：

1. 打贷款银行的客服电话，问清楚提前还贷需要啥材料（一般是身份证、房贷合同），有没有违约金（多数银行满 1 年就不收了）。
2. 按银行要求把钱存进还款账户，等着扣款。扣款成功后，银行会给你开《贷款结清证明》和《他项权利证》。
3. 拿着这俩证明去不动产登记中心，办理解押手续，大概 3-5 个工作日能办完。
4. 解押完就能正常过户了，流程和没贷款的房子一样。

我去年帮张先生办过一套房，他房贷还剩 42 万，买家先付了 30 万定金，他自己添了 12 万提前还贷。从申请还贷到过户完成，前后只用了 11 天，特别顺利。不过这方法的缺点也明显，得一下子拿出不少钱，要是手头紧就有点难办。

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方法二：转按揭过户，不用全款但银行挑人

就是让买家接着还你的贷款，把贷款人换成他。这种方法不用你自己垫钱，适合资金紧张的情况。
但有几点得注意：

• 不是所有银行都能办，现在很多大银行都停了这项业务，小银行可能还有机会，得提前去问。
• 买家得通过银行审核，收入、征信都得过关，就像当初你贷款时一样严。
• 手续特别多，得重新签贷款合同，还得去公证处做公证，前前后后至少得 1 个月。

去年有个客户小李，想用这方法把房子过户给表弟，结果表弟征信有逾期记录，银行直接拒了。最后还是凑钱提前还贷才搞定，所以说这方法看着省事，实际限制不少。

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方法三：找垫资公司帮忙，救急用但成本高

要是你和买家都拿不出钱提前还贷，可以找专门的垫资公司借钱。他们先帮你还清贷款，解押后过户，买家拿到房再把钱还给垫资公司，你付点手续费就行。
不过这水挺深，我得提醒你几点：

• 垫资利息不低，一般是每天万分之五到千分之一，借 100 万的话，每天就得 500-1000 块，拖不起。
• 必须找有资质的正规公司，签合同前把所有费用列清楚，别信口头承诺。我见过有人被收 "加急费"" 手续费 "，最后比预算多花了好几万。
• 最好让中介陪着去，他们熟门熟路，能帮你避坑。

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过户时最容易踩的 3 个坑，新手必看！

1. 合同没写清贷款责任：必须在合同里写明 "贷款由谁还"" 解押费用谁出 "，我见过太多因为这事儿打官司的，本来是好事，最后闹得成仇人。
2. 忘了查房屋状态：过户前一定要去不动产登记中心，查一下房子有没有被查封、抵押，有问题赶紧解决，别等签了合同才发现。
3. 税费算错：有贷款的房子过户，税费和普通房子一样（契税 1%-3%、个税 1% 等），但如果房子满 5 年且是唯一住房，个税能免，这点可以省不少钱。

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个人觉得：选哪种方法得看你情况

要是手里有钱，或者买家能先付大部分房款，选提前还贷最省心；要是实在没钱，又能找到愿意办转按揭的银行，也可以试试，但别抱太大期望；垫资公司嘛，不到万不得已千万别碰，成本太高了。
其实不管哪种方法，关键是提前规划。最好在签合同前就去银行、房管局问清楚，把时间、金钱成本都算明白。我常跟客户说，买房过户是大事，多跑几趟腿、多问几句话，总比后期出问题强。
你要是还有啥具体问题，比如自己的情况适合哪种方法，也可以留言问我，看到了就会回复。